Est-il possible de représenter un acheteur sans avoir signé un contrat de courtage achat?
La réponse courte : non.
En effet, il n’est pas possible de représenter un acheteur sans avoir préalablement signé avec lui un contrat de courtage achat écrit. Le courtier sans contrat de courtage est considéré dans ce cas-ci comme un « courtier collaborateur sans contrat ». Il travaille de facto pour le vendeur et ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable. Seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs. La rémunération du courtier collaborateur sans contrat de courtage est alors établie en fonction du partage de rétribution prévu au CCV.
Afin de s’assurer de la bonne compréhension de l’acheteur, le courtier collaborateur sans contrat de courtage doit remettre un avis écrit à l’acheteur qui lui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération. Cet avis inclut un accusé de réception de l’acheteur qui confirme qu’il en a pris connaissance et qu’il a eu les informations pertinentes pour bien en saisir la portée.
Aussi, lors de la signature du contrat de courtage achat, le courtier doit informer par écrit l’acheteur que le contrat pourrait être résilié s’il voulait présenter une promesse d’achat en regard d’un immeuble pour lequel il agit également comme courtier du vendeur; c’est-à-dire en cas de double représentation. Il peut l’insérer à la section 10.1 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (« Autres déclarations et conditions ») ou bien il peut l’insérer au formulaire Annexe G – générale qui devra alors être annexé au contrat de courtage achat.
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